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物管透视 一个国家制定的新的游戏规则即将实行：9月1日开始前期物业管理必须招投标。这意味着在广州楼市里普遍存在的发展商和物业管理公司“子”承“父”业在9月1日以后将不再名正言顺。广州市各大发展商已经或正在对此新规则做出自己的反应。但新游戏规则仍免不了令人心生疑问：一个问题是发展商所属物业管理公司是否有资格参与发展商开发物业的物业管理招投标；发展商又是否会在招标中偏袒自己的物业管理公司？而新规则的实行是否会引起广州市物业管理行业的大洗牌呢？
广州大腕级“父子兵”提前反应
新世界闪电撤出东逸
6月26日新世界物业管理公司闪电撤出已管理四年的东逸花园。取而代之的是一家独立经营的物业管理公司。与此同时，新世界也没有让其物业管理公司接手刚刚发售的东方新世界项目。有消息称已经开盘的凯旋新世界将通过招投标方式选择物业管理公司。记者尝试对新世界广州项目管理中心及其物业管理公司进行采访，但遭婉拒。
恒大金碧提前引入竞争
类似的动作不止发生在新世界，8月初恒大集团对其开发的金碧花园Ｂ区进行了招投标的工作，恒大集团所属金碧物业管理公司撤出，由一家独立经营的物业管理公司以1元／平方米的价格进入。与新世界不同的是，金碧物业管理公司仍维持对金碧花园Ａ区和Ｃ区的管理。金碧物业管理公司经理黄涛在接受记者采访时表示，这是恒大提前引入竞争的表现，通过与其他物业管理公司的服务比较来互相学习。据黄称，金碧物业管理公司目前所管理的楼盘均为恒大开发的楼盘，总管理面积近100万平方米。据了解，目前恒大集团领导正在考虑把物业管理与房地产开发分开，金碧物业也正在考虑走向市场，通过参与招投标接外盘。黄涛表示，事实上优秀的有实力的物业管理公司往往就是实力雄厚的发展商建立的物业管理公司。因此，像金碧这样在物业管理行业相对比较出色的物业管理公司有足够参与市场竞争的实力。
合生康景迈出第一步
早在2003年3月份，合生集团所属康景物业集团公司即通过招投标外接了第一个物业管理项目——广州市检察院技术侦查大楼。据了解，目前另有两个项目在洽谈中，分别为黄埔区政府大楼以及广东省档案馆。康景物业的副总经理刘少生表示，康景目前的目标很明确：稳步发展、对外拓展、实现盈利。为了这个目标，今年以来康景已参加了几个小区的招投标，但因为价格比较低而放弃了。据了解，康景外接楼盘多采用佣金制度，该制度保证收益，风险性较小。刘表示，今年康景将改变三年来发展商每年补贴上百万元的局面从而实现盈利。
据悉，9月1日后，合生将有四个盘进行物业管理的招投标工作，目前康景正在帮助合生起草物业管理公司招投标书。
动向
物管选聘新规则9月1日实行
9月1日起，《前期物业管理招投标管理暂行办法》实行，按此规定，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，对于新建现售商品房项目，该工作应当在现售前30日完成，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
8月8日，国土房管局召开新闻发布会，有关领导就即将实行的国家《物业管理条例》涉及的热点问题进行了解释说明。其中对住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的违规行为，明确指出处罚措施：根据国家《物业管理条例》57条的规定，责令限期改正并给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
个案分析
康景今年盈利没有问题
刘少生是康景物业集团公司副总经理，在他的名片上康景公司的顶上还印着一行小字：合生集团有限公司附属机构。据了解，康景成立四年来，前三年均由发展商合生给予补贴，金额每年大概有100万至200万。而这个现象在广州楼市里普遍存在。然而从2003年开始，来自发展商的补贴戛然而止，合生要求康景今年开始盈利并且在记者看来盈利指标数额不小。但刘少生并没有感到太大压力。据他介绍，康景半年来已经完成盈利指标的50％，刘少生认为康景今年盈利没有问题。
有规模和成本优势
据了解，康景目前在广州市承接了合生创展和珠江投资开发的20个楼盘的物业管理，管理面积达300万平方米。刘少生认为物业管理主要靠规模和成本控制，这两点康景都能够做好。康景所管理物业面积在目前的民营物业管理公司中最大，管理面积越大意味着每平方米的管理成本越低。
物业管理费成功提价
2003年7月开始，合生旗下骏景花园北苑的物业管理费从此前的0．8元／平方米成功升至1元／平方米，而新近推出的骏景南苑物业管理费按1．2元／平方米收取。与骏景北苑同样提价的还有愉景雅苑。刘少生称提价是为了符合目前物业管理服务的市场价格，同时管理公司的行动得到了业主的认同和支持。据了解，从今年开始合生旗下所有楼盘推出时的物业管理费定价将完全按市场价格为标准，不再采取为了考虑吸引消费者购房而故意压低物业管理费的做法。
收费率的保证
康景能够从亏损迅速转向盈利的另一重要保证是物业管理的高收费率。刘介绍，康景管理的住宅物业管理收费率达到广州市罕见的97％。以物业管理费1．2元／平方米的南景园为例其收费率达到99％。
释疑
广州物管行业面临洗牌？
问题一：《前期物业管理招投标管理暂行办法》实行是否意味着广州物业管理行业将面临大洗牌？
谢凯（广州市物业管理协会副秘书长）：在广州物业管理行业全面洗牌的可能性不大，因为广州已有一番竞争在先。广州的投标少说也有三年时间了，物业管理企业大量扩张最激烈的也在两年前，从去年开始已有不少企业理智接盘，明智退盘。迎来的将是物管企业的操作规范，质价相符将是并健。
问题二：大型发展商是否会想办法在招标中选择自己的物业管理公司？
谢凯：这种可能性很大。有三个原因：工作的默契性和人员的关联性所决定的；品牌的连续性；项目的分期开发性。
问题三：中小发展商的物业管理公司是否面临出路问题？
谢凯：大量发展商下属的物管企业将要思考如下问题：如何面对前期物业管理招标，参与竞争；如何适应“断奶”期；如何真正树立自主经营服务业主的理念；怎么样面对前期低收费，高服务的状况；怎么样适应现实中的收费与服务相一致的要求。
问题四：广州市何时能实现房地产开发和物业管理的分业经营？
谢凯：政府倡导并逐步推进建设单位与物业管理企业分业经营，关键是开发商要履行《条例》第三章相关责任，物业管理企业能够成为独立承担民事责任的企业法人。通过规范的合同形式，明确开发商、管理公司各自的责、权、利，使业主明明白白地消费，使该行业有良好的发展。期望广州能用两三年时间来实现真正的分业经营。
问题五：发展商来招投标如何保证公正、公平？
刘少生（康景物业集团公司副总经理）：个人认为，发展商为招投标主体不规范，也难以公平。为减少弊端，应当有监督。比如最好有物业管理协会、国土房管局等有关部门进行指导监督。
李健辉（广州物业管理协会副会长）：目前建设部正在建立物业管理专家团，物业管理专家有望成为招投标主体。
记者手记
行业水平的提高源自充分竞争
在记者的采访提纲里有对物业管理公司设置的这样一个问题：“9月1日后，贵公司是否面临进入市场，参与物业管理市场竞争的压力？”提出这个问题的原因是尝试求证物业管理市场在9月1日之后是否会有一个变局。记者之所以有“变局”的想法是因为，一方面对于中小发展商来说，它们的物业管理公司规模有限，管理水平不高，竞争意识不强，进入市场后恐怕很难适应市场竞争；另一方面对于一些大型发展商所建立的大型物业管理公司来说，它们一直作为发展商卖楼的工具，习惯于接受发展商的补助，如果要想顺利进入市场必然要降低成本或“提价”。所以，在物业管理这个竞争主体良莠不齐、甚至还有些混乱的市场里，一个类似一刀切的新规则的确立，理应激起市场的强烈震荡。比如，一些竞争能力强的公司迅速扩张，首先迅速蚕食市场份额，然后大规模兼并其他物业管理公司；又如，一些看似有实力却没有足够竞争能力的大物业管理公司则面临退出市场或者深刻的改制过程。
不过，这个想法至今尚未被求证。因为早已市场化的康景已经对今年盈利成竹在胸；尚未进入市场的金碧认为，以金碧的实力和服务水平完全能够适应市场竞争。还有一些公司因为种种原因，记者没有能够获得答复。不过，仅从以上几家广州大腕级“父子兵”来看，对于适应新规则走向市场，他们已经或者正在有所准备。有的胸有成竹，有的踌躇满志。但究竟能否经受住市场的考验，还需要时间来见证。
专家访谈
只要有资质就能参与竞标
8月15日，记者在中国物业管理信息网上采访了深圳物业管理行业法律资深专家李钊：
记：为什么要求发展商采用招投标请前期物业管理公司？
李：按照《物业管理条例》规定，是基于分业经营的需要。
记：那么，为什么需要分业经营呢？
李：分业经营是基于目前物业管理中，开发商与物业管理公司职责互相混淆，造成侵害各方合法权益，扰乱了物业管理秩序，形成大量矛盾纠纷的现实原因。
记：9月1日起，《前期物业管理招投标管理暂行办法》实行，按此规定，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。那么，既然发展商招标，如果发展商所属的物业管理公司参加投标，是否会出现发展商选自己的物业管理公司的情况呢？
李：按照《中华人民共和国招标投标法》的规定，对所有符合投标的资格人都不能排斥或歧视，如果开发商自己有物业管理公司当然就不能排斥！如果开发商是通过公平、公开、公正的市场机制的招标投标方式依法选择了自己所属的物业管理公司，我认为应该允许。退一步而言，对于非住宅物业的前期物业管理，开发商通过公平、公开、公正的市场机制选择了自己的物业管理公司也应该允许！
本版撰文／本报记者 潘宇凌
对于适应新规则走向市场，很多物业管理公司早已有所准备。
潘宇凌 摄
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