住宅是有明确使用价值的一般商品，也是具有投资价值的产品，甚至可以看做金融产品。很多人买房不是为居住，而是为了出租或等待房价上升后转卖，炒作房地产和“炒楼花”就是这样引出来的。况且，即使买房是为了自家居住，也不能想像在所买房子中住上一辈子，总要根据家庭收入和家庭人口状况的变化换住更合适的房子。应当说房地产二级市场的发展正在为住宅的变换提供条件。那么评估住宅交换价值要考虑哪些因素呢？要综合考虑住宅的使用价值这里所说的综合考虑，是想告诉购房人全面权衡住宅使用价值的各个要素。在购 房前，根据家庭实际需要和个人的偏好，将各个使用要素分别赋予不同的权重，然后对不同楼盘的各个使用要素进行分类打分，各项要素加总后就可以得到一个总分值。一般说来，总分值越高，该住宅的交换价值越高；反之，结论亦相反。我们买房时要全面权衡每一个使用要素，既要看楼盘的长处，也要看楼盘的短处，既不要购买某些要素功能剩余的房子，也不要购买某些要素功能严重不足的房子。各个使用要素均衡的情况下，该宅的相对价值就较高。购房者应尽量选择那种各使用要素均衡的住宅，即业界通常所说的具有“均好性”特征的住宅。近几年来，中国房地产市场上盛行“炒概念”、“炒卖点”的不良风气，很多开发商借此手法让购房人注意自己所开发楼盘的优点，而让他们忽视其劣势，达到“一叶障目”、“一俊遮百丑”的目的。这种手法和股市上“炒概念”、“炒题材”的手法没有两样，上当受骗的只能是购房人。要考虑住宅的售价高低不同的开发商，对开发的住宅有不同的订价标准，开发商如何订价，购房人无从知道也没有必要知道，但购房人必须对所选住宅的价格进行比较，以支付较低的价金获得所中意的住宅。一般说来，购房者可以用以下两种方法评估开发商的订价高低：1、选取位置、环境、楼宇品质及其他条件相当的不同楼盘，再结合各楼盘的施工进程，就能轻易地看出各楼盘的售价高低。不过，住宅产品的性能差别很大，用这种方法比较出的结论往往不可靠。2、比较不同楼盘的性能价格比。用上期所述的方法求出各使用要素总分值，与相应楼盘的售价进行比较，就可得到该楼盘的性能价格比。性价比越高，该楼盘对购房人的价值越高；性价比越低，对购房人的价值越低。（李明）