来自大西北的魏建军，有着时下许多中年人的共同经历：做过学徒工、工人、车间领导、上过大学，当过干部、技术员、厂长、公司经理。在计划经济主流的那个时代，每走一步，都要付出许多心智和心血。但这种熬出来的经历却锻炼了他坚韧的性格和严谨踏实的作风。
　　走进紫竹花园，你无处不在感受魏建军的思维流动："公私分立""动静分离"胜似复式结构的户型设计、拥有30厘米窗台的大型采光窗、儿童房的外飘窗、次卧室的双用卫生间、早餐阳台、电脑销售系统、做到80分的样板间……等等，都是我们魏总亲自参与设计的，领我们参观样板间的北京紫竹花园房地产开发有限公司总经理助理、办公室主任李思春言必称赞魏总。
　　走近魏建军，你最能感受的是他的人格魅力和活力了。从上午10时到中午1时，三个小时的采访，没有任何思维阻隔：项目定位、户型设计、设备设计、物业装饰、楼盘销售、公司管理……如行云流水般娓娓道来，我们听着，记着，交流着，忘却了时间，忘却了饥饿。
　　思维一：紫竹花园的消费定位 魏建军认为，北京的住房分为三种类型：一是居住型，这种住房只能满足基本的生存需要，在今后是将不会再建设的；二是适用型，目前大部分住宅都是这一类型；三是享受型。北京将走向国际公的大都市，不论是生活水平的品质，生活观念都会有更大的改变。外销商品房市场会越来越大，加上市场经济的繁荣，国内也有一部分人达到这一水平。因此，享受型住宅潜在市场很大，关键的问题是拿什么来满足这个市场的需求。
　　紫竹花园要想占有这个市场的一份额，魏建军说：必须做出物业品质来，因为这个市场的消费者并非一次购房，有的已经是二次或者三次购房了，对于物业之选择非常有主见和经验，对紫竹花园住宅消费定位在高档外销公寓，选择这样的消费群体，实际上是很危险的，一旦物业品质达不到消费者群体的要求，物业档次既上不去去也下不来，项目就会彻底失败。但是高风险也意味着高回报，关键是如何处理这种矛盾。根据我们的调研分析，要想赢得这部分客户，除了环境等客观因素外。唯一的出路就是做好物业品质，达到消费要求。紫竹花园的所有开发，建设都是围绕这种消费需求而开展的。
　　思维二：户型设计必须依客户心理需求而定 由于京城土地资源寸土寸金，以及市场尚未达到饱和等客观因素，许多物业在进行设计时，首先考虑的是如何最大限度的做出住宅面积以获得更多利润。在有限的开发面积上，确定好住宅面积（当然也依据消费者的目前消费能力状况而定），再去整合安排，很容易造成设计死角，给客户使用上造成很大不便。
　　魏建军没有这样做，因为他知道，享受型的房子必须舒适，也就是说居室内每一个空间都必须满足购房者的享受心态，设计只要遵循"空间符合享受"这一原则，设计到多少面积就是多少面积，没有什么面积大小不适宜的说法。所以，紫竹花园艺三居室面积达到209平方米，相当于一套复式结构住宅，而没有复式结构那种浪费空间的现象，为消费者也节约相当于10平方米约10万元开支，其他的二室二厅到五室二厅，也从110平方米到350平方米，为不同居住需求提供了自由选择空间。
　　思维三："公私分区""动静分离"适合高级公寓消费群体的生活准则 魏建军说：能够购买紫竹花园的消费者，大多是事业有成的人们，他们渴望"家"的温馨，但又免不了应酬而在家举行一些小聚会。这是很正常，也是很多人购买复式公寓的原因，可以明显的区分"公私"，分离"动静"，达到一种和协。
　　紫竹花园户型设计的突出特点就是"公私分区"、"动静分离"，将客厅区与卧室区严格区分，保证厅内有一个稳定空间不被打扰，而户内每一个居室都是一个向外延伸的空间。便如紫竹花园的B户型的设计朝南是三间并排的卧室，其中一间为主卧室，一间为次卧室，一间儿童卧室都设有现景阳台，是读书、休息、打牌、会客的好地方，儿童卧室一个低矮的窗台向室外飘出去40厘米，加上墙体本身的30厘米厚度，窗台有70厘米宽，孩子可在窗台上放上沙发靠垫，坐在那里边看书边欣赏窗外景色，躲进小屋成一统，独立成趣。 而近60平方米的大客厅配有一个观景阳台，铺砌了用于庭院专用的片岩砖，墙体贴上了外墙用的磐岩砖，自然清晰，淡雅质朴，给人一种回归大自然的亲切感受。
　　思维四：次卧室的空间 在设计紫竹花园时，我就想到了这个问题。能买得起紫竹花园的客户，大多数都是象我这样年纪的人，而我们这些人都受过传统教育，非常孝敬老人，常常要接父母到身边生活，如果没有营造一个好的生活空间，让父母过得舒适，我们会难过的。 紫竹花园户型设计充分考虑到这一点，次卧室设计了一个双门卫生间，一扇通向走廊，一扇通向次卧室，两扇门共用一个空间，没有占用卫生间过多面积。晚上，将能向走廊的门关上，卫生间就成了次卧室的专用卫生间，十分方便。另外，次卧室设计了一个宽敞明亮的阳光室，是双亲打牌，会客，休息的好地方。既自得其乐，又不影响孩子们的生活。
　　正是这一切身体会带来的设计，成为紫竹花园B户型的良好卖点，如今，B户型的住宅已销售一空。 思维五：体贴人的设备 走进紫竹花园的样板间，我们看到一个裸露的管道，也许你会说管道被包装起来了，但墙体平整如镜，无任何凸透处让人感觉包装管道，这不能不说是紫竹花园的一大匠心。
　　谈到住宅设备，魏建军最是兴奋，兴许是厂长出身，就有一种工艺创造感。住宅设备主要是水暖设备，这两个问题解决不好，物业就谈不上品质。紫竹花园的供水系统采用三段变频式供水。为什么要这样做呢？魏建军说，象这样的高层住宅建筑，如果没有变频系统，水从底层到顶层的压力差7公斤，当你调好水温洗澡时，常常会出现忽冷忽热的现象，令尴尬和无奈，所以，我们采用变频供水系统，而且是三级变频，虽然造价成本提高了，但是高楼上下水压则相当稳定，避免给用户带来不便。
　　目前，北京物业大部分采用暖气片来取暖。暖气片的最大缺点就是占据空间，不美观。虽然现在出现如德国森德那样美观的暖气片，但挂在墙上仍占着空间，给家具摆放带来很多困难。紫竹花园的供暖则采用集中供暖系统，摒弃了传统暖气片的弊端。但集中供暖系统必须涉及到供暖管道布置问题。我们常常看到宾馆、饭店的中央空调系统，光出风末端设备就占据了房间的层高，当然，在层高2.6米的住宅里是不能这样处理的，怎么办呢？
　　魏建军告诉我们，为了这套系统他操透了心。他请来了空调的厂家共同研究开发，将中央空调的二管改为四管，其中二管供应采暖系统，二管用于制冷，供暖与制冷是分开的，供暖部分是统一管理，制冷部分是各用户依据住宅内独立的制冷设备自行控制，供暖制冷共用一个出口终端，所有管道大多从卫生间和走廊的天花上穿过，室内没有丝毫的令人压抑的吊顶，克服了中央空调占用空间，影响观瞻的特点。同时，集中供暖，自行制冷的运行方式，大大节约了营运成本。 冰冷生硬的设备在魏建军的手里变成了体贴，紫竹花园还有什么不能打动消费者的心呢。
　　思维六：电脑销售系统，快捷信服 走进京城大多数物业的售楼处，迎接你的都是笑魇如花的售楼小姐，她们耐心地讲解物业，回答消费者的咨询，令消费者心旷神怡。然而，当买卖双方坐下来计算价格查看户型时，并非那般舒畅了。一张密密麻麻的户型序列表让你找不到你所选择的户型，那繁复纷呈的价格及计算办法以及计算器的手工操作，让购房者提出心吊胆，生怕小姐们看错了单价，或者按错了键。不姐们算完，购房者还得重新计算，昔前的温馨在计算中变得紧张了，这与宽阔明亮的售楼环境极不协调。
　　走进紫竹花园售楼处，你可以坐在一张圆桌旁，圆桌的中央镶嵌着一台电脑显示屏，电脑鼠标放在桌上，任由购房者自由点击：户型序列表、户型平面图、单价及银行按揭、付款方式及分期付款金额、户型销售状况、相关法规等，全是自动生成，很简单，很明了，令购房者很信服。
　　这就是魏建军倡导建立的内部网络销售系统，虽然很小的一点改进，但带来的却是整个公司的形象树立。 魏建军还有很多思维，包括设计的、销售的、管理的、这些思维表面看来都很详细、很具体、但串联起来就是一个大思维。这个思维的核心用魏建军的话来说就是"自身的体验与了解客户需求的有机结合来开发房地产"。站在消费者的角度去思维开发，做出来的物业自然会得到消费者的青睐，紫竹花园的销售旺盛就是最好的证明。紫竹花园做的这般好，下一步怎么办，魏建军说：最大的敌人就是自己，今后我们要做的就是打败自己。

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"社会学家"魏建军与"蒙太奇大师"张宝全对话
(2001年6月14日　新北京楼市)
　　一段时间以来，房地产圈没什么大事，罕见地清净了一些日子。这让许多已经习惯了公开说话的老总们感到不适应，相互张望一下，发现彼此的眼神都憋不住地透出要开口的意思。于是，北京有线电视台《广厦时代》一牵头，几位京城地产界巨头便在日前一个中午从城里赶往顺义的龙苑别墅。有"新闻学博士"之称的现代城老总潘石屹尽管当天傍晚就要飞往上海，准备次日峰会上的"谈房论网"，还是没有放弃现在就一吐为快的机会。
　　果然，当国展家园的董事长魏建军、今日家园的老总张宝全、银信公司的老总张民耕、万泉新新家园老总吕大龙、现代城老总潘石屹以及业内其他人士：围坐一桌时，主持人仲文就道出了大家的心声：大家很长时间没有聚在-起讨论业务了，都有交流探讨的需要。咱就不管今天坐在一起叫什么了，论坛也好、沙龙也好，名分没多大意义，聊聊就好。
　　沉寂了几个月再出来，一开口，大家就发现这些老总还真有不少变化。虽说房子还没有出土，但已经把国展家园调理得"未成曲调先有情""先声夺市"的魏建军似乎成了让会学家，研究方向自然是住宅社会学，成果也出来了：生活新主张一大户型小社区。而被潘石戏称"看见经济适用房要火就托关系将原属商品房的今日家园转向"的"见风使舵者"张宝全一直在导演"空间蒙太奇·小户型二代"，还对小户型研究得底朝天。潘石屹毕竟是"人精"，一开口先戳穿老总们的底细：聊天是假，王婆卖瓜是真，说得老总们低头笑而不语。本来嘛，现代城一卖完，老潘的"王婆"艺术就已经登峰造极出神入化了，什么把戏能瞒过他?而吕大龙仍是一副超然物外的样子：什么大户型、小户型，对缝就成，只要照准市场空白，怎么做、怎么说都行。我万泉新新家园不卖得挺好吗!说罢，哈哈一笑，自顾抓起饼干大嚼大咽。
　　虽说都在"卖瓜"，但开发商们的理论基础却各有不同。 "社会学家"魏建军觉得盖房子光定位在白领阶层还太空泛，千脆只替30岁一45岁的总经理及职业经理人盖最舒适的房子。怎么舒适怎么盖，盖出多大面积就是多大面积，跟"贪大求全"的大户型是两回事；室内人工环境更要以舒适为目标。于是，国展家园80％的户型集中在198-314平方米之间，住在国展家园的感受就跟开奔驰车一样高档舒适。在有限的土地上，户型面积越大，套数自然就越少，管理出简单，小社区天然形成。魏建军说，特定户型特定业主，层次整齐，规模不大，就是小社区。居住质量极度舒适是小社区的本质属性。如此一来，大户型小社区自然成为格调代名词。
　　而小户型派"掌门人"张宝全在导演空间蒙太奇·小户型第二代时发现，现在风起云的"小户型"热潮，其实只是市场化的情况下户型面积回落，叫标准户型更合适，而且将占据市场60％以上的主流地位。像杭州的主流市场是，一居50-60平方米，二居70-80平方米，三居100平方米左右。北京业应该大致回落到这个水平。不过，开发商们担心，喜"大点再大点"的北京人能否抹得开面子。
　　会上，潘石屹一席话惊起"小户型派"一身冷汗。老潘说，北京的公房大多属于小户型，一旦相当于两年开发量、高达1500万平方米的二手房"老虎下山"，市场供应量将饱和。张宝全先是一楞，立马抛开"舒适论"：现在市场需要的小户型是"小而全、小而好"，这恰是旧房的软肋。吕大龙认为，存量社区配套落后，不具有竞争力。张宝全望望吕大龙，暗自松了口气。但原首规委谢远骥悦，旧房改造市场巨大。
　　一直"鼓吹"住宅郊区化的张民耕少不了说说独立住宅的好处，谢远骥说住宅郊区化是个趋势，北京已初现端倪。然而，潘石屹回顾二战以来美国人城里乡下数次来回的经历唱起了反调，因为记错了数字被·轰笑"回去。但他又担心自己的娃住在乡下变得比不上人家城里的孩子却让在座点头称是：自然环境重要，人文环境、社区配套同样要好。别再让下一代跟在农村长大的潘总一样， "20岁以前不敢当众说话" (老潘语)。
　　房地产市场是个大林子，大户型、小户型，只要符合市场需要的，都行。有人说，这是一个题材两种表述。四面张望，市场上的表述岂止两种?
很久不见的老总们坐在一起畅所欲言，从魏建军的"大户型小社区"谈开去，虽然后来说的已经与国展家园无关，让首次发起人魏建军有点儿不甘心。但魏总吃饭买单时还是觉得"谈得痛快，有启发，值!"魏建军说，当初世面上风行经济适用房，老潘出了本(茶满了)即发牢骚，又蒙人。现在小户型横行天下，反正都是王婆，我就写本(瓜熟了)吧。

发现需求和制造需求--魏建军造房子和潘石屹卖房子
作者：江鸟
两个人的项目从不参展
他们都来自大西北甘肃
他们都说带着乡音的普通话
他们造的房子总是那么贵
他们的样板间开放仪式为媒体津津乐道
"人的欲望是无限的而资源是有限的。"不管这一西方经济学的基本命题是否符合人性和自然，矛盾着的事物总是在考验着我们的智商，让我们不断地优化选择，不断地进步，同时也不断地痛苦着，因为"鱼和熊掌不可兼得"。选择是一件需要智慧的事情，那么，如何让人们选择自己，选择自己的思想理念、行为方式、言谈举止，至或企业产品，无疑，这需要更厉害的智慧，因为，你已不仅仅是单向地为自己考虑，而是要为你的思想理念、行为方式、言谈举止，至或企业产品的诉求对象考虑了。
随着年龄的增长，梦想的淡漠，激情的减退，身边做企业的人却越来越多，也就是主动为别人考虑的人越来越多了，终于有机会和一位做企业很成功的老兄聊得非常开心，投机之余，他问我企业家最需要的素质是什么，学过经济管理的我认为是指明方向，整合资源，企业做得非常成功的朋友只说是发现需求。
2001年，北京房地产热得一塌糊涂，不敢说混迹其中，只是耳闻了点滴物是人非，目睹了数次展会场面，觉得北京房地产也好了解，因为其营销方式不过报纸广告和参加展会，报纸上明星老板的言论震耳发馈，明星楼盘的广告令人目眩。房地产展会则密度空前、盛况空前地举办着，参展就像是参战，最豪华的展位、最另类的装修、最漂亮的女孩、最新颖的楼书，一切极尽能事以证实力的兵器全部上了前线。仿佛不参加展会就会被市场遗忘，但我终于发现，有两个路人皆知的项目从不"参战"。一个是国展家园，一个是SOHO。
北京最好的房子是什么房子，是魏建军造的房子和潘石屹卖的房子。一年前，业内有如此评判。代表作紫竹花园和现代城的成功使他们声名雀起，也使得他们更加自信，完成了从操盘手到老板的成功跨越。我们稍加留意便不难发现，他们不管说什么，都会谈及人的需求--魏建军说："房子有可能陪伴人一辈子，我们要为住进来的人安排生活。" 潘石屹说："我们做房地产最关键的是要了解人的行为习惯，去预测未来人的行为习惯。"他们用心了，他们在为住房子的人考虑，不管是迎合需求还是引导需求，他们的房子都有明确的定位和个性，同时，他们的房子都卖了好价钱，而且一路卖，一路升值。
据说，紫竹花园大户型的热卖使得魏建军来了"大户人家"的感觉，人们既然会买两套相邻的两居室打通使用，那为什么不造能满足他们对使用面积的需求，又不浪费厨房、餐厅、门道等面积的房子。既然紫竹花园各种户型中最好卖、升值幅度最大的是大户型，那为什么不开发一个全是大户型的社区。"物以类聚，人以群分"，同档业主，同档生活，每平方米超过万元，主力户型226平方米，魏建军给新金领阶层量身定制了国展家园，以奔驰车的技术含量和服务质量为标准要求国展家园的细微品质，还有这细微处关怀备至的人情味，比如一开即热的供水系统，不用等也不浪费水；主卫生间双门设计带来双主卧，不会让临时来住的父母礼遇不周；智能中央空调真正恒温，不会象分体空调使楼盘外立面参差难看。成功人士消费的不仅仅是豪华，更是方便、舒适、休闲的一种关怀文化。魏建军发现了成功人士的居住需求，国展家园为满足他们出现在这个城市的的繁华一角。
建外SOHO样板间终于风光亮相，在俊男靓女、名媛名流的觥酬交错中，潘石屹又开始演绎空间和功能的辩证法，其夫人张欣一篇"我眼中的建外SOHO "中，街区和房子被渲染得浪漫无比，建外SOHO一点都不"见外"，那里没有围墙。安东尼奥的简洁空间，山本理显的错落层次，潘石屹每一次出现都会彰显其革命，因为革命的内核是"对现状的不满"，而对现状不满的人们是那么的多，而且喜欢尝试新事物，这就是市场，潘石屹如此表达其立意是有极强感染力的，他在制造一种需求，提醒老潘再不要让这么多人对"见外现房"不满。
魏建军说：他喜欢考察各种人的心理，喜欢走别人不走的路，项目不参展，一是项目定位准确使然，二是想看看不参展卖房子的效果，即使不参展会损失客户，他也回坚持；以潘石屹的一贯作风，也许他会这样说：SOHO样板间本身就是一个展厅，希望大家都来看看。反正他们都坚信项目明确的定位和个性不会让市场遗忘。
想想这个城市中那么多人对家、对房子的关注，再看看世纪城数次排队购房，需求这一经济的原始动力一经被启发引导，经济的发展将会多么和谐，发展商们，不管手头的地面积多么大，位置多么好，我们只有多替住房子的人多考虑一些，房地产市场才会有可能和谐地发展。