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欲成为专业购物中心物业管理公司 天河城物业打造一流经商环境

http://ent.sina.com.cn 2006年01月24日10:22 南方都市报

  要做购物中心管理公司,首先必须全面、深刻地理解购物中心的经营特性。不同于百货业态,购物中心的本质是地产商业而非商业地产,即在地产基础上的商业经营。换言之,购物中心经营成功的基础之一即产权的统一性,场地只租不卖。

  倾听租户需求

  天河城物业管理有限公司董事长杨敬玉表示,传统的物业管理公司是提供多元化服务的,而相对于住宅物业管理费的消费属性,购物中心物业管理费的支出是典型的投资行为。这决定了购物中心的物业管理必须专业化,抓住核心业务进行整合,很多业务都可以包给其他专门公司。

  何谓核心业务,杨敬玉认为,购物中心管理公司最主要的业务是为租户服务,租户经营业绩的好坏直接影响着业主的利益。因而,实施专业化就必须深刻、全面了解租户的经营特性和需求。

  据介绍,从2005年10月到12月的三个月间,天河城物业主要领导安排了近40次租户座谈,对场内全部300多位租户进行意见和建议征询。座谈后,天河城物业发现,专门从事天河城的物业服务10年,可自身对不同租户的经营需求却理解得并不十分充分。

  杨敬玉举例说,租户反映比较突出的问题是仓库的使用。不同租户不同季节对仓库的要求都有所不同。特别是到了销售旺季的时候,仓库就明显紧张起来,一些租户为了减少调货时间,甚至专门雇了货车停在天河城附近,遇到不便长时间停车的时候,就只好开着车围着天河城转。

  “现在听这些事情不免觉得有些夸张,但事实就是这样的。相对于市场竞争的要求,我们对租户了解得还是太少了。”杨敬玉说。

  为了解决仓库利用不合理的情况,天河城物业准备采取寄存式仓储的管理办法,将仓库变成立体空间出租,由天河城物业统一进行管理。在销售旺季,天河城还会将公司部分培训用房改为临时仓库使用,以减少仓库不足的情况发生。在寸土寸金的天河城,通过压缩管理用房,清退施工占用场地等多种措施,清理出4200平方米可用于仓储的场地。这些场地用于仓储,可极大地改善租户的经营条件。单就天河城百货而言就增加了900平方米仓储空间,预计全年可增加1个亿的销售收入。

  转变服务观念

  在杨敬玉看来,对于租户需求理解的不够深入和全面,关键在于天河城物业服务意识需要有一个全面的提升,对租户的经营特点缺乏了解,没有时刻站在租户的立场上考虑。而服务意识,正是做专业化购物中心管理公司的基本要求。

  据了解,目前天河城物业正在积极准备“一站式服务”的基础工作,预计在今年3月份左右即可推出。届时,租户仅需“一本手册一个窗口”便可以解决问题。一站式服务的题中之意在于,要让租户办事不必一头雾水。只要有手册就知道怎么办事,只要交到窗口就立即可以把事办好。

  “我们的目标在于,不但工作服务态度好,而且是有效率的工作,是符合租户需求的工作。”杨敬玉强调。

  坚持契约管理

  杨敬玉特别指出,满足租户需求不等于对租户疏于管理,任其自由行事。“对于租户来说,肯定是自由度越大越好,但天河城是一个整体,租户聚在这里既然享受到了聚集的好处,同时也就必须遵守相应的规则。”

  杨敬玉举例说,比如A租户是卖服装的,希望大声吆喝招揽顾客,可如果场内到处是叫卖声,势必影响到整个购物中心的环境,还会对临近的租户造成影响。这时就需要物业公司进行协调,以全场租户的利益为根据,同时将双方的不便都降到最低水平。

  为了有效协调管理和控制类似的众多现象,天河城在与租户签订合同的时候,将对租户的管理要求写入合同。同时,物业对于租户的管理考评占据了10%的比重,并且具有一票否决权。

  杨敬玉说,将管理细则和奖惩条例写入合同,非但不是为了显示天河城物业的权力,相反,正是体现了天河城物业的义务和承诺。如果哪怕对一家租户没有按约定规范管理好,天河城物业对于全场租户就没有实现承诺。本版撰文:董珺

  ■链接

  欧莱斯开业销售火爆

  上周六,天河城百货欧莱斯折扣店在番禺万博购物中心盛大开业,当日即吸引了6万多人次前往购物,其中大部分来自天河区和华南板块小区住户。据了解,购物者中多数持有天河城百货VIP卡,欧莱斯更在开业现场新办VIP卡300多张。开业当天第一位购物者叶健清表示,得知欧莱斯开业的消息后,他和朋友特意从广州市区赶来饮“头啖汤”,感觉货品充足,价格实惠。

  据天河城百货总经理林翠透露,都彭、比音勒芬、雅狮威等著名品牌的开业前两天日销售额均超过2万元,而欧莱斯周末两天的销售额则逾百万元。广东省商业经济学会秘书长王先庆认为,欧莱斯开业的盛况显示了珠三角第一家大型名牌折扣购物中心的王者气象。

  图:

  天河城领导班子

爱问(iAsk.com)


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