近年来，特色小镇逐渐进入大众视野，特别是土地、财政等优惠政策加持，各大房企迅速嗅到“利益”点，纷纷追逐这一热点。据悉，恒大、万科、碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城等一线房企都正在打造特色小镇。今年，西安也在加快推进特色小镇建设，西洽会期间签约不少特色小镇项目，但特色小镇的发展不是复制粘贴，如何更好地因地制宜？这是房企需要考虑的重要方面。
■热点分析
财政支撑
促成特色小镇变身“香饽饽”
作为房地产行业的突围路径，特色小镇成为房地产行业的新“风口”之一。目前，特色小镇的发展超出想象，国内相关项目达到上万个。自2016年7月1日起在全国范围发展特色小镇开始，到2017年7月27日住建部公布全国第二批特色小镇名单，国内掀起一波又一波特色小镇的投资热潮。
2016年10月8日，国家发展改革委《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》（发改规划[2016]2125号）表示将加强统筹协调，加大对特色小镇项目、资金、政策等的支持力度。除中央外，地方政府也给予相当可观的财政补贴。据新华社透露，陕西省重点示范镇每年省财政支持1000万元，文化旅游名镇每年支持500万元。
目前市场上充足的资金，加上国家政策的扶持，特色小镇在各地都是拔地而起，预计2020年将达到1000家特色小镇的目标，在数量上看，并非难事。然而，我国发展特色小镇只有一年多的时间，经验上还处于摸索阶段，在投资热的背后，势必会有诸多亟待解决的问题。
■选址原则
遵循“三通一特色”原则
确保后期开发建设顺利进行
位于泾河新城的茯茶镇，如今成为一个休闲的好去处，记者在园区内行走发现，茯茶镇内设置有小饰品、茶楼、小吃等业态，尤其以小吃铺位人气最为火爆，整个一期营业区内，约80%的商户为营业状态，剩余的大门紧闭。据一商户介绍，最近有部分商户关门主要是因为两年“免租期”结束了。据了解，茯茶镇所在的位置是原泾河新城双赵村，小镇初建时，承诺双赵村村民无偿使用商铺两年，如今两年免租期已到，关于接下来的租金问题，景区的管理部门还未给出答复，大部分的商户都在等通知，如果租金太高则会放弃经营。
有专家表示，特色小镇不是主题公园，也不是简单开发一些旅游项目，而是要满足“惠及当地老百姓”这个先决条件。此外，充分开掘当地特色资源也应是特色小镇的特征之一，特色小镇要和人口的适度聚集、农民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集结合起来。
一位业内人士表示：特色小镇选址一般要遵循“三通一特色”原则，即通车、通水、通电和产业特色化，这样在后期的开发建设上，才能确保工程顺利进行，产业特色化可以保证在运营宣传阶段有故事、有宣传，吸引更多人关注。
■成功关键
在于企业的资源配置能力和管理运营能力
据记者了解，目前已有中国西部创新港智慧学镇、西北工业大学翱翔小镇、丝路风情城、西咸资本小镇和“硬科技”小镇已在沣西新城开工建设，其中中国西部科技创新港建设包含“校区、园区、社区”的创新体、技术与服务的结合体、科技与产业的融合体，计划于2018年建成。此外，沣西新城还将根据自身的产业定位和发展情况，积极推进特色小镇的建设。
西安本土房企天朗集团走在西安特色小镇的前列，据悉，在西安地区，天朗控股集团的梦想小镇、白鹿文化小镇、唐诗小镇、城隍庙文化小镇、文创伴手礼小镇等项目正在积极推进中，规划建设涵盖科技等为主题的10个特色小镇，其中梦想小镇项目明年将正式面世。
值得关注的是，第21届西洽会上，房企签约特色小镇成为一大亮点。沣西新城签约恒大悦龙小镇、西工大“翱翔小镇”一期项目、恒天太平湖健康优美小镇等。泾河新城特色小镇发展也成为一道风景线，吸引绿地、恒大等世界500强进驻，陕旅和融创丝路风情城“欢乐小镇”项目也落址泾河新城。此外，荣禾集团签约秦岭最美特色小镇项目，未央区签约中信建设区域总部暨高铁新城医养小镇项目、徐家湾片区创智小镇项目，碑林区常乐健康小镇项目，新城区太奥幸福小镇项目一期等，基本都是房地产企业联袂开发。
创典全程总经理徐正茂分析，当前由于一定原因，很多中小企业面临无地可拿的困境，同时意味着将失去市场，而特色小镇却有着相对优惠的土地配套政策，必将成为房企市场突围的重要路径。但特色小镇能否成功？关键取决于企业是否有强大的产业资源配置能力和管理运营能力。
■后期发展
特色小镇的核心应该是产业而不是概念
据记者了解，目前，特色小镇项目虽然签约数量多，但大多还处于孕育之中，而如何开花结果还需要未雨绸缪。徐正茂针对西安市场分析，西安的特色小镇正处于起步阶段，需要很长的培育发展期。特色小镇建设不仅是国家明确表示支持的产业投资方向，也是广大开发企业及上下游产业关注的新投资领域。小镇核心是产业导入，产业目的是吸纳人口聚集。西安的小镇建设，正处于起步阶段，其培育成熟需时间浸润，而土地、资金、产业、人才等难题的破解也非一日之功。
关于西安特色小镇后期的发展，徐正茂建议，特色小镇不是概念，它的核心是产业，没有产业的小镇注定昙花一现，产业是小镇成功的最强基因，区位是先发要素，运营为后发要素。因此具备产业导入能力的房企应紧抓产业升级转型机遇和稀缺生态、历史资源，发展产业型和文旅型特色小镇，例如华夏幸福、绿城等；不具备产业导入能力的房企需与产业资源方战略合作。让产业资源方主导产业培育、经营，房企负责特色小镇开发建设。
克而瑞西安公司总经理朱郁分析，特色小镇符合国家战略，未来会形成越来越多开发商竞相投资的趋势，发展和盈利空间都很大，通常会以文化和旅游通过地产模式嫁接组合开发，形成大规模集群，西安市场处于初始阶段，西洽会期间签约较多也是发展趋势的信号传递，从房企的战略布局、战术安排以及商业模式考虑，特色小镇未来发展空间大，价值可期。在开发建设中，采用PPP（Public-Private-Partnership，“公共私营合作制”）模式运作，政企联合，可以大大缓解前期资金压力，项目应包含人文气息、文化产业、旅游体验、消费经济、房地产开发标准以及产业配套和功能，做大产业和大配套。此外，关键之处还在于政府要引导好、监管好和扶持好。华商报记者 狄芳 杜蒙
