管窥影院发展“三高”病症之靠“租”难安(图)
影城售票处不时有观众询问何时恢复营业
影城至今仍处于断电状态
1月25日至今，郑州某影城和地产商由于在房租问题上僵持不下，依然处于断电状态，据影城不完全统计，一个春节影城票房就损失至少200万元。电影院和地产商闹矛盾导致暂停营业，不但在郑州是首例，在全国范围内也不多见。无论影城能否重新开门迎客，它都作为典型案例，为百亿票房下狂奔的电影院投资热潮及时敲响警钟——租用场地来投建电影院能否一劳永逸？
影城何时恢复营业 本周或见分晓
“目前影业总部已经接手这件事，他们和地产商谈判，我和员工们也在等待结果。”3月4日，影城总经理张跃志说。
矛盾的另一方河南某置业有限公司总经理林杰刚从北京谈判回来，他对谈判结果还算满意，“双方新拟定了一份租赁合同，其中对缴纳租金的方式做了修改”。
自2006年年底开业以来，影城一年应缴纳租金是票房净收入的10%，80万元保底(除免租期和第一年)，修改后是按照每月每平方米固定金额，以后逐年递增5%-8%的方式缴纳。林杰说这样是为了“防止电影院偷瞒票房以少缴房租”。
另外，据林杰介绍，影城所处的正大世纪广场以后还要进行改扩建，一旦动工，影城要面临整体搬迁的命运，这也是合同的条款之一，影城方面必须接受。“如果进行扩建，我们会尽量不影响影城的营业，但或多或少肯定会有些影响。”林杰说。
据林杰透露，影业总部本周会派专人到郑州签新的租赁合同。
影院表面风光内在饥荒 利润好比存款
电影院离不开人气，因此大都租用人气旺、商场饭店等综合设施齐全的商业中心，前几年，地产商很乐意和电影院联姻，因为电影院是吸引客流和提升商业中心品牌形象的重要法宝，只是经历了电影市场的火爆发展和2010年百亿票房后，房东们的脸色就不是那么好看了。
“在国内一线城市，2006年以前房租只占总票房的8%，但现在维持在12%-15%，最高可达到20%。”即将进驻郑州的某国际电影城总经理关业辉说。如果按照15%的比例来算，电影票一张40元，有6元进入地产商的口袋。
2010年，影城全年票房为1500万元，按照租金合同，应缴纳100多万元的房租，这对2009年下半年才实现盈亏持平的保利影城来讲负担不小。
关业辉也算了一笔账，每张电影票的50%要参与分成，剩下的50%还要扣15%的房租、5%的电影专项发展基金、3.3%的营业税，还有20%左右的水电、人工成本，再加上公关费用，“只有5%-7%的利润空间，这比三年定期存款利率高不了多少”。
热钱涌动
影院遍地开花
盈利另有机关
既然开电影院比存银行多赚不了多少钱，为什么电影院仍像雨后春笋般层出不穷？星美、万达等院线品牌全国疯狂扩张，“大哥”成龙也在北京开建了自己的影院。
这与目前国内电影市场的火热程度息息相关，除了有大量热钱快钱流入电影环节，还有很多涌到了投建电影院上，都认为这是一个赚钱的行业。另外，大部分电影院投资方和地产商还是本着互惠互利的商业信誉来相处的，关业辉说：“一方面有规范合同的法律约束，另一方面能互相带动和提升人气，因此大多数电影院的租赁双方能够和平相处，像保利影城这样的例子是一个极端。”
另外，据业内人士透露，目前影院追求利润最大化的有效手段就是偷瞒票房或者挪用票房，“像年前爆出的《大笑江湖》和《赵氏孤儿》之争，另外在团体票上也可以‘高价卖低价入’来赚取其中差价”。
投资竞价炒高影院房租
虚火烧出隐患
在国际影城开业时，河南某电影院线总经理刘健曾说：“这家影城至少击败了6家全国范围的院线，才抢得曼哈顿的位置。”
正在忙着装修影院的关业辉也讲了关于影院选址的小插曲：“当时我们想在北京东直门附近开院线的第一家影院，刚开始房租是每年400万元，几家院线共同竞争，我们犹豫了几天，房租便一路涨到每年1000万元。”他预计，“估计3~5年后，租赁关系会逐渐消失，整体购买电影院将成为业内主流。”
郑州另一影视城和某房地产结成了战略合作关系，一方面是出于影院选址的需要，另一方面也看中了地产商的品牌，影城总经理助理吕康说：“我们在选择地产商上很谨慎，一般不跟小公司合作，如果遇到类似保利影城的情况怎么办？如果合作的地产商倒闭，昔日繁华的商业中心人去楼空，我们该怎么办？我们现在正努力避免这种情况出现，但这确实是电影院行业的大隐患。”
“目前国内只有万达、金逸等院线在自己的房产项目上投建电影院，其他大部分影院还是租用场地，这种靠租赁关系维系的繁荣无疑埋下了隐患，目前与房地产捆绑成长的影院发展，虽然很火但泡沫很多，泡沫一旦破灭，电影院行业必定要进行一次大规模的洗牌和并购行为，其中不少中小影院面临倒闭的危险。”虽然国际电影城即将开业，作为总经理，关业辉对行业未来还是有些担心。
虽然看起来电影院行业一路高歌，但投资热潮炒高了房租，也为虚火中的电影院发展埋下了隐患，动辄投资几千万的电影院一旦遇到该影城的尴尬，谁能从容地一撤了之？
记者 王峰 摄影 李康
