杨国强是铁算盘？资本游戏所引发的各种遐想(2)

　　1998年，中国取消福利分房，并陆续叫停“集资建房”。次年，已经初具规模的碧桂园低调进入广州，以“卖房子像卖白菜”一样的超低价格，一分钟销售一套别墅、一天之内销售7.5亿元，成为其他房地产商再难打破的纪录。

　　2007年4月20日，碧桂园在香港联交所上市，其总市值在上市首日就飙升至1163亿港元，坐上内地房企头把交椅。其二女儿，26岁的“年轻女首富”杨惠妍横空出世，成为资本市场一手制造的财富神话。

　　不解之谜

　　尽管碧桂园当初能够起死回生，从某种意义而言仰仗了传媒人之力。但对于杨国强拟洽购TVB邵氏股份的传言，金地产机构总经理周金旺仍然连称“看不懂”。

　　“宏观调控影响目前房地产企业普遍资金链紧绷，碧桂园不得不发行成本非常高的债务来缓解资金压力。命悬一线之时，杨国强却要以个人身份收购一家开价高达100亿港币现金的电视台，我觉得是一件比较奇怪的事情。”

　　2007年末，国家调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。第二套住房以家庭为单位，企业征收土地增值税，限制开发商囤地等一系列调控政策的出台，让开发商的资金压力大增。以地称王的时代一去不复返，庞大的土地储备反而成为烫手山芋，现金链条成为杨国强商业帝国中最脆弱的一环。

　　公开数据显示，目前碧桂园拥有超过5400万平方米的土地储备，在2008年新报建及开工的可建筑面积约为1600万平米。

　　“碧桂园去年的销售收入大约是150亿，万科是500多亿。即使万科这样的企业，去年的资金链都非常紧张，何况万科的土地储备只有碧桂园的一半。碧桂园拿地比较便宜，上交土地出让金问题并不是很大。但根据国家的土地新政，即使缴足了土地出让金，也得在两到三年之内进行开发，尤其是在银行贷款收紧、楼市销售形势比较严峻的情况下，要在短时间之内把大量的土地完成开发、销售，乃是非常困难的事情，公司对资金的渴求可想而知。”周金旺告诉记者。

　　而据碧桂园年报显示，2008年该公司的商品房竣工面积将比去年增长一倍。截至2007年年底，其现金结余为94.969亿港元，有同行据此估算，碧桂园今年的资金缺口有60亿~70亿港元。

　　周金旺认为杨国强个人资金来源可能包括碧桂园上市前的盈利、上市后股票的套现以及关联企业的盈利。杨国强一直希望碧桂园能成为地产界的“沃尔玛”，为了控制成本，他们几乎涉足了自上而下的各个产业的所有角色，连砖头都是自己生产。

　　据悉杨国强安排花旗银行已邀请约10家银行参与银团贷款，从金额落实的情况看，距离78亿目标位尚有28亿港元的缺口。杨国强目前正寻求以碧桂园执行董事杨惠妍所持的碧桂园股份作为初期抵押。但这种方式被认为风险太大，而且在宏观调控背景下，作为贷款抵押品之一的碧桂园也不可能被银行视为一级资产。“这种并购毫无疑问会对碧桂园的资金链和未来发展产生影响。” 北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋判断。

　　另让周金旺不解的是，并不了解传媒的杨国强，为何要涉足一个自己完全不熟悉的领域？